跟著國家進一步深化宏觀調控、各部分聯手調控房價等一系列調控措施浮現水面，住宅開闢成本成為各方高度關注的話題。近日，一位在珠三角和廣西、云南長年從事樓盤開闢的房地產開闢商坦言：樓盤開闢成本只占房價20%，開闢商能夠拿到此中40%的利潤，余下過份40%的利潤全部被相關職能部分‘層層消化’掉了。 相關閱讀 160億元身家的世茂集團許榮茂，在地產首富的位置上還沒有坐夠半年，本年4月底就被廣東碧桂園的楊氏二丫頭以600億元大幅超越。楊氏二丫頭剛登頂中國首富，重慶市副市長黃奇帆就表示，重慶龍湖地產假如上市勝利，中國首富將再度易人。 土地增值稅來了，開闢商利潤空間減小了，據近日一位專程從北京來蓉進行土地增值稅講座的稅法專家的科學算計，毛利率過份50%的項目，開闢商利潤將減少24%。同時，毛利率在20%–40%之間的開闢項目根本不需要繳增值稅，甚至以往預繳的土地增值稅還會發還，這項政策對有些開闢小項目的公司陰礙較小，甚至是好事。 高房價、高暴利……房地產市場存在的突出疑問，成為社會各界高度關注的焦點。北京、深圳等城市連續不斷攀升的房價，令平凡黎民望房興嘆。依照企業成本是定價根基的市場紀律，建房成本常成為房地產開闢商迴避房價高漲指責的極好原因。而實際并非如此。
這位姓蔣的房地產開闢商自述了親自履歷的樓盤開闢灰色產業鏈。 樓盤開闢成本只占房價20% 實際上，面積越是大的樓真人百家樂和局盤，建筑成本越低，由於建筑商減少了許多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費神理。 我從1992年就開始從事商品房建筑行業。當年每平方米的建筑成本價不過350元至400元，房價不過1000元平方米至1500元平方米，建筑成本占房價的14，加上土地出讓金，房地產成本代價也不過是房價的12至13。如今建筑成本比本來只漲了100元至200元，房價卻比本來翻了好幾倍，住宅成本只占房價不到20%。 前些日子番禺包領班向媒體公布的商品房工程明細賬，實際建筑成本是每平方米不過572元。這還是珠三角的代價，中西部省區的代價比這個更低，由於人工成本低許多。比擬之下，中西部省區的人工費用只有珠三角的12至23，鐵工為5元平方米，木匠是10至12元平方米，泥工為3元平方米，擔當貼外墻瓷磚的人要20元平方米。 南寧、貴陽、成都等地的房價已經比上世紀90年月漲了近10倍，代價從600-700元平方米，飆升到4000元平方米至8000元平方米，上萬元的豪宅也為數不少。實際上，面積越是大的樓盤，建筑成本越低，由於建筑商減少了許多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用，售價昂貴不過是迎合人們貪百家樂開莊機率大求全的消費神理。 招拍掛：內行懂門道消化兩成利潤 實際上，土地招拍掛沒有增加住宅成本，而暗箱操縱成為房地產商減低成本的重要渠道。 土地代價、開闢成本是不少房地產商向外宣稱代價上揚的最大理由。實際上，土地招拍掛沒有增加住宅成本，而暗箱操縱成為房地產商減低成本的重要渠道。 招拍掛的項目一般分為3種場合：一種是規模較小的項目，在招投標過程中開闢商可以通過內部渠道了解政府方面的土地代價底線、上限，與有可能介入的伴同形成代價同盟。由一家公司競拍下來后，其他公司共同建設，但樓盤銷售代價參照周圍樓盤代價抬起銷售。一種是規模涉及幾百畝土地的項目，土地連片開闢就需要通過團體圍標的方式來實現對土地的支配，開闢商往舊事先做好評估部分、招投標審委會的工作，通過招投標評估方式，排斥一些外來的競爭者，通過打壓對手百家樂註冊網址、減少競爭壓力來減低潛在的成本百家樂 遊戲場風險。還有一種是獲得安排部分的風聲，在未來的黃金地段爭先圈地的做法。如政府搬家、城市發展安排等出臺前夜，場所政府決策層尤其是一把手對城市發展的目標指向，成為開闢商趨之若鶩的，一有風吹草動，房地產開闢商就會連夜跑馬圈地，由於這時候土地代價最低廉。 要獲得這些、搞定這些職能部分，就必要有酒大家喝，從樓盤開闢中拿出一部門利潤，讓包含有評估、安排、拍賣、土地、政府等部分分享。我當真算計過，無論大中小型樓盤，要真正在當地站得住腳，至少要拿出兩成左右的利潤，通過宴客吃飯、逢年過節贈予購物卡、假期組團旅游、支付出國察訪費等方式來擺平這些盡力部分。 土地招拍掛不只沒有增加住宅成本，反而成為房地產開闢商抬升房價的主要借口。外觀上看土地代價很高，但分攤到每平方米的代價就很少，本來建設20層高的樓盤可以建設到40層樓高，成本減低了一半，房價卻漲了1倍。 改安排+亂丈量+濫用料=高利潤 改動安排、樓盤丈量時與測評部分互通有無，施工中濫用材料，這些都是房開商牟取高額利潤的關鍵環節。 改動安排和樓盤面積丈量是實現樓盤后期利潤增值的要點，這部門利潤過份20%。只要有了前期到位的工作，安排建設部分不會對樓盤開闢的層數、公攤面積、綠地面積進行當真丈量，相關社會化的丈量部分、評估部分由於面對市場競爭壓力，在吃了一兩頓飯之后，往往也對開闢商住宅面積跑冒滴漏的行為睜一只眼閉一只眼。 濫用料也是利潤實現的主要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等，只百家樂 天門要有出廠及格證，平時很少遭受相關部分的監管，這部門材料建筑商往往精打細算，恰到好處地在管線、窗框等不陰礙工程質量的環節上採用相對代價低廉的產品。這部門產品格檢部分不像鋼筋水泥等大宗商品那樣高度關注。但由于數目巨大，所獲得的利潤也極度高。 四成利潤為職權部分埋單 把余下40%的灰色開銷減低下來，返還給購房者。這相當于開價6000元平方米的屋子，只需要3000元平方米至4000元平方米就能夠買下來了。 吃得下，吞得掉，消化得了，沒有后遺癥。這是開闢商與諸多相關職能部分合作的主要條件。 我們當然懼怕審計部分查賬，但比起旅店、旅館等行業來說，建筑行業也最容易開賬出資，從進料源頭、施工環節上，就能夠將一大筆費用消化掉。借用地位證登記來假冒員工數目，用工資沖抵開銷；把日常成本做大……這些都是開闢商化解灰色產業鏈的重要手段。 我當真算過這樣一筆賬：一棟樓盤開闢下來，成本只占住宅代價的20%，開闢商能夠拿到的利潤占住宅代價40%，還有40%便是被各種灰色開銷吞噬了。實在，只要場所政府和相關職權部分當真推行中心的政策措施，監管部分強化監管細節，我們完全可以把余下40%的灰色開銷減低下來，返還給購房者。這相當于開價6000元平方米的屋子，只需要3000元平方米至4000元平方米就能夠買下來。
2025-04-04
